Kein Inserat, kein Schild, keine Neugierigen — und trotzdem der bessere Preis: der Ablauf eines Off-Market-Verkaufs in sieben Schritten, mit den Fehlern, die man vermeiden sollte.
Von Mag. Florian Kulterer · Der Exklusivmakler · Stand August 2026
Ein öffentlich inseriertes Objekt hat ein Ablaufdatum: Nach wenigen Wochen kennen es alle, der Markt liest „liegen geblieben“, Käufer:innen verhandeln nach unten. Dazu kommen Nachbarn, Mieter:innen, Mitbewerber und Neugierige, die Besichtigungen buchen, ohne kaufen zu können. Off-market dreht das um: Das Objekt wird wenigen, geprüften Käufer:innen persönlich vorgestellt — mit Werteinschätzung als Grundlage.
1. Vertrauliches Erstgespräch vor Ort. 2. Werteinschätzung des Sachverständigen (Wertspanne mit Herleitung). 3. Inszenierung: Video, Drohne, 360°, Fotografie, Exposé — unter Verschluss. 4. Auswahl von fünf bis zehn vorgemerkten Interessent:innen aus der Datenbank, Vertraulichkeitserklärung. 5. Besichtigungen nur nach Finanzierungsprüfung. 6. Verhandlung auf Basis der Werteinschätzung. 7. Vertragserrichtung, Treuhand, Übergabe — und Betreuung danach.
Wunschpreis statt Werteinschätzung; „ein bisschen inserieren“ (dann ist es nicht mehr off-market); Besichtigungen ohne Bonitätsprüfung; mehrere Makler gleichzeitig; und ein Makler, der sich selbst inszeniert statt das Objekt. Der Exklusivmakler vermeidet alle fünf — das ist keine Philosophie, sondern Handwerk.
In der Regel ja: kein Preisverfall durch Sichtbarkeit, ernsthafte Gebote von geprüften Käufer:innen, Verhandlung auf Basis einer Werteinschätzung statt Portal-Vergleich.
Über die Vormerkdatenbank der IMMOXX-Gruppe — Interessent:innen hinterlegen Suchprofile und werden persönlich informiert.
Technisch ja, sinnvoll nein: Sobald ein Inserat existiert, ist die Diskretion weg. Wir empfehlen, erst off-market zu starten und nur bei Bedarf zu öffnen.
Geschäftsführender Gesellschafter von IMMOXX, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, Sachverständiger in Immobilienfragen, Immobilieninvestor.
Diese Beiträge schreibe ich aus der Praxis — aus Mandaten in Graz, Klagenfurt und Linz und aus dem, was ich als Investor selbst gelernt habe. Wenn Sie ein konkretes Objekt haben: Das erste Gespräch ist kostenlos.
Mag. Florian KultererDer Exklusivmakler · Graz & Klagenfurt am Wörthersee Zur Person →
Mag. Florian Kulterer beantwortet sie persönlich — mit Zahlen statt Floskeln.
