Was ein Exklusivmandat rechtlich bedeutet, warum es Diskretion und Inszenierung erst möglich macht und wann ein Allgemeinauftrag trotzdem sinnvoll ist.
Von Mag. Florian Kulterer · Der Exklusivmakler · Stand August 2026
Das Maklergesetz (MaklerG) kennt den Alleinvermittlungsauftrag (§ 14): Der Auftraggeber verpflichtet sich, für die Dauer des Vertrags keinen anderen Makler zu beauftragen; im Gegenzug muss der Makler tätig werden und der Vertrag ist befristet (bei Wohnimmobilien von Verbrauchern höchstens sechs Monate, § 14 Abs 2 MaklerG). Beim schlichten Maklervertrag (Allgemeinauftrag) können beliebig viele Makler beauftragt werden — bezahlt wird, wer vermittelt.
Das klingt nach mehr Wettbewerb, ist aber in der Praxis das Gegenteil: Fünf Makler inserieren dasselbe Objekt fünfmal, mit fünf Preisen, fünf Bildqualitäten und null Verantwortung. Käufer:innen lesen das als Verkaufsdruck — und verhandeln entsprechend.
Diskretion: Nur im Alleinauftrag kann ein Objekt ohne Veröffentlichung verkauft werden — niemand sonst inseriert es. Inszenierung: Video, Drohne, 360°-Rundgang und Fotografie kosten Geld; kein Makler investiert das in ein Objekt, das morgen bei einem anderen verkauft sein kann. Verantwortung: Ein Makler kennt jede Besichtigung, jedes Gebot, jede Finanzierungsfrage — und kann verhandeln, statt nur Besichtigungen zu zählen.
Der Exklusivmakler nimmt ausschließlich Alleinaufträge an — und erbringt dafür Leistungen, die im Allgemeinauftrag niemand erbringt: Werteinschätzung als Sachverständiger, Inszenierung als Standard, gezielte Ansprache vorgemerkter Käufer:innen, Betreuung Tag und Nacht bis zum Verkauf.
Bei Standardobjekten mit breiter Nachfrage (kleine Eigentumswohnungen, Reihenhäuser) kann Reichweite wichtiger sein als Diskretion — dafür steht die IMMOXX-Hauptseite. Bei Villen, Anwesen, Seeimmobilien, Penthäusern und Zinshäusern ist das Exklusivmandat die einzige Form, die dem Objekt gerecht wird.
Bei Wohnimmobilien von Verbraucher:innen höchstens sechs Monate (§ 14 Abs 2 MaklerG), verlängerbar. Beim Exklusivmakler typischerweise drei bis sechs Monate — die meisten Objekte sind vorher verkauft.
Das regelt der Vertrag; üblich ist, dass auch ein Eigenverkauf während der Laufzeit provisionspflichtig ist, weil der Makler bereits investiert hat. Wir besprechen das offen vor der Unterschrift.
Dann endet das Mandat nach der Laufzeit ohne Kosten — Werteinschätzung, Inszenierung und Ansprache waren im Erfolgsfall-Modell enthalten.
Geschäftsführender Gesellschafter von IMMOXX, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, Sachverständiger in Immobilienfragen, Immobilieninvestor.
Diese Beiträge schreibe ich aus der Praxis — aus Mandaten in Graz, Klagenfurt und Linz und aus dem, was ich als Investor selbst gelernt habe. Wenn Sie ein konkretes Objekt haben: Das erste Gespräch ist kostenlos.
Mag. Florian KultererDer Exklusivmakler · Graz & Klagenfurt am Wörthersee Zur Person →
Mag. Florian Kulterer beantwortet sie persönlich — mit Zahlen statt Floskeln.
