Villen, Seeimmobilien, Anwesen und Penthäuser folgen eigenen Bewertungsregeln: Substanz, Grund, Einzigartigkeit, Käuferkreis. Wie der Sachverständige vorgeht — und warum ein Wunschpreis teuer ist.
Von Mag. Florian Kulterer · Der Exklusivmakler · Stand August 2026
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz kennt Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Bei Luxusimmobilien versagt der reine Vergleichswert, weil es kaum vergleichbare Objekte gibt; der Sachwert (Grund + Gebäude) liefert die Untergrenze; bei vermieteten Objekten und Zinshäusern zählt der Ertragswert. Der Sachverständige gewichtet — und begründet die Gewichtung.
Grund: Größe, Teilbarkeit, Widmung, Aussicht, bei Seegrund Uferlänge und Bootshaus. Substanz: Baujahr, Sanierungsstand, Architektur, Denkmal- oder Ensembleschutz. Einzigartigkeit: Lagen wie Ruckerlberg, Kreuzbergl, Pöstlingberg oder Wörthersee-Südufer haben eine Knappheitsprämie, die in keiner Statistik steht. Käuferkreis: Wer kauft so etwas — und wie viele davon gibt es gerade?
Ein zu hoher Einstiegspreis macht das Objekt monatelang sichtbar; jede Preissenkung wird vom Markt gelesen. Die Werteinschätzung des Exklusivmaklers — kostenlos im Verkaufsgespräch, als Ersteinschätzung in 72 Stunden — legt eine Spanne fest, in der verhandelt wird. Für Bank, Erbteilung oder Gericht gibt es das vollständige Gutachten.
Im Verkaufsgespräch nichts; vollständige Gutachten nach Aufwand.
Weil Grund, Einzigartigkeit und Käuferkreis den Wert bestimmen — nicht die Wohnfläche.
Nach Uferlänge, Bootshaus, Widmung, Bebaubarkeit und Exposition — getrennt vom Gebäude.
Geschäftsführender Gesellschafter von IMMOXX, staatlich geprüfter Immobilientreuhänder, Sachverständiger in Immobilienfragen, Immobilieninvestor.
Diese Beiträge schreibe ich aus der Praxis — aus Mandaten in Graz, Klagenfurt und Linz und aus dem, was ich als Investor selbst gelernt habe. Wenn Sie ein konkretes Objekt haben: Das erste Gespräch ist kostenlos.
Mag. Florian KultererDer Exklusivmakler · Graz & Klagenfurt am Wörthersee Zur Person →
Mag. Florian Kulterer beantwortet sie persönlich — mit Zahlen statt Floskeln.
